Fastighetsägare

Att vara fastighetsägare är ett stort ansvar. Samma ansvar gäller för alla former av fastighetsägare: privata, kommunala eller bostadsrättsföreningar.

Du som är fastighetsägare har ansvar för att fastigheten fungerar som den ska och att ingenting riskerar att skada miljön eller hälsan för de boende. Det är många områden att ha kontroll över samtidigt som det är svårt att göra någon generell sammanställning eftersom det varierar från fastighet till fastighet. Vilka de vanligaste områdena är och mer om dessa kan du läsa i listan nedan.

Miljöförvaltningen utför tillsyn hos dig som är fastighetsägare för att kontrollera att miljöbalken följs och att det finns en fungerande egenkontroll.

Egenkontroll för fastighetsägare (pdf 1,9 MB, nytt fönster)

Hälsomässigt hållbara hus (pdf 10,3MB, nytt fönster) 

Optimering av ljud- och energiåtgärder i fönster (pdf 1MB, nytt fönster)

Information om fönsterbidrag (pdf 160kb, nytt fönster)

Bra att veta för fastighetsägare

Hantering av de boendes avfall

Alla ägare till flerbostadshus är skyldiga att ha ett abonnemang för hämtning av hushållsavfall. I Stockholms kommun är det Stockholm Vatten och Avfall som har det övergripande ansvaret för avfallshanteringen. Vänd dig till kundtjänst om du behöver göra ändringar i din sophämtning eller om du har frågor om sophantering.

Bestämmelser för avfallshantering finns i miljöbalken och i de lokala renhållningsföreskrifterna. 

Avfallsutrymmen

Förpackningar och tidningar
Förpackningar och tidningar ska sorteras och lämnas till producenternas insamlingssystem. Fastighetsägare kan kontakta Förpackning- och tidningsinsamlingen för att beställa hämtning vid fastigheten. Alternativt kan de boende hänvisas till närmaste återvinningsstation.

Matavfall

Abonnemang för insamling av matavfall tecknas med Stockholm Vatten och Avfall.

Grovavfall

De boende ska erbjudas möjlighet att lämna grovavfall i anslutning till bostaden i till exempel grovavfallsrum eller tillfällig container och avfallet ska hämtas av stadens godkända entreprenörer, enligt Stockholms stads renhållningsordning.

Farligt avfall

Farligt avfall som färgburkar, lösningsmedel, elavfall och batterier ska lämnas till stadens fasta eller mobila återvinningscentraler.

Övrigt avfall

Hushållsavfall som inte kan återvinnas, till exempel blöjor, dammsugarpåsar, kuvert, plåster, tops, fimpar och snus går till förbränning.  Fastighetsägaren tecknar abonnemang med Stockholm Vatten och Avfall AB som hämtar avfallet.

Hantering av avfall från service och underhåll

Under reparation, service och underhåll av fastigheter uppstår ofta avfall, både farligt och annat avfall. Det är du i egenskap av fastighetsägare och beställare av tjänster där avfall uppstår som är ägare till avfallet och som ska se till att anlitade underentreprenörer hanterar avfallet på ett godkänt sätt. Avfall som uppkommer när hyresgästen renoverar sin bostad själv ansvarar den boende för.

Kontakt

Stockholm Vatten och Avfall AB
Kundtjänst: 08-522 120 00

Stockholm Vatten och Avfall

Fönsterdämpning i fastigheter utsatta för trafikbuller

Bostadsfastigheter utsatta för vägtrafikbuller kan få bidrag för fönsterdämpning. Om ljudnivån vid fasaden på din fastighet överstiger 62 dB kan du vara berättigad till bidrag.

Bullermätning

Miljöförvaltningen varken mäter buller på uppdrag eller lånar ut bullermätare till allmänheten eller verksamheter. Bullermätningar beställs av konsulter, så kallade ”akustikkonsulter”. Det är i första hand fastighetsägaren/verksamhetsutövaren som enligt miljöbalken är skyldig att utreda och stå för kostnaderna för en bullermätning och eventuella åtgärder. Akustikkonsulter kan oftast utarbeta åtgärdsförslag på hur man kommer till rätta med bullret. 

Hur mycket får det låta från fläktar eller musikanläggningar?

Inomhus

När det gäller buller i bostaden tillämpas Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus. En ekvivalent (genomsnittlig) ljudnivå på 30 dBA anses som en övre gräns för hur mycket det bör får bullra. Om en enskild bullerkälla pekas ut, som till exempel en fläkt, är det endast bidraget från källan som inte får överskrida 30 dBA ekvivalent. Den totala ljudnivån med bakgrunden inräknad kan alltså överskrida riktvärdet. När det gäller intermittenta (tillfälliga) maxljud, typ dunsar och slammer ligger riktvärdet på 45 dBA.

Om ljudet innehåller en ton, eller tonala inslag, så kan riktvärdet komma att skärpas med 5 dBA. Detta beroende på vad man har för bakgrundsnivå. För de låga frekvenserna finns det riktvärden för de nio tersbanden mellan 31,5 och 200 Hz (Hertz). Lågfrekvent buller anses ha mer påverkan på människans hälsa och ska alltid mätas vid ekvivalenta nivåer. Alla riktvärden för buller inomhus är desamma oavsett tid på dygnet. Det är inga absoluta gränser för hur mycket det får bullra men används ändå i de flesta fall som den ljudnivågräns där vi ställer krav. 

Utomhus

För buller utomhus tillämpas Naturvårdsverkets övergångsvägledning för externt buller. Då mäter man den ekvivalenta ljudnivån utomhus, med mätmikrofonen fäst direkt på fasaden eller direkt på fönsterglaset.

Det ekvivalenta (genomsnittlig) riktvärdet utomhus varierar under dygnet med:

  • 50 dBA mellan kl. 07.00 – 18.00,
  • 45 dBA mellan kl. 18.00 – 22.00 och
  • 40 dBA mellan kl. 22.00 – 06.00 vardagar.
  • Lördagar, söndagar och helger gäller 45 dBA istället för 50 dBA dagtid.
  • Nattetid mellan kl. 22.00 – 06.00 får inga momentana (maximala) ljud överstiga 55 dBA max.

Du som är fastighetsägare ska följa upp energianvändningen i fastigheten. Det bör finnas en underhållsplan för värme, varmvatten, belysning och allt annat som förbrukar energi i fastigheten. På energi- och klimatrådgivningens hemsida finns tips och råd om energieffektiviseringar i byggnader. Genom energi- och klimatrådgivningens har du som fastighetsägare också möjlighet att få en timmes kostnadsfri energirådgivning för fastigheten.

Energi & klimatrådgivningen

Energideklaration

Den som äger en byggnad ska se till att det alltid finns en energideklaration upprättad för byggnaden. En energideklaration gäller i tio år, sen måste den göras om. Det är bara certifierade energiexperter som får utföra energideklarationer. En lista över vilka som är certifierade hittar du på Boverkets hemsida.

Certifikatet (sammanfattningen av energideklarationen) ska sättas upp på en för allmänheten väl synlig plats i byggnaden, till exempel i entrén.

I energideklarationen ska anges:

  • Byggnadens energiprestanda.
  • Om den obligatoriska funktionskontrollen av ventilationssystemet har gjorts (OVK).
  • Om radonmätning har gjorts.
  • Om, med beaktande av god inomhusmiljö, energiprestandan kan förbättras.
  • Om energiprestandan kan förbättras, rekommendationer på åtgärder.
    Referensvärden för jämförelse med andra byggnader.

Egenkontroll

Se till att du som fastighetsägare har årliga rutiner för:

  • Värmesystemet: Kontroll och inställning av värme- och varmvattensystemet inför uppvärmningssäsongen.
  • Klimatskalet: Kontroll av tätningslister vid fönster och ytterdörrar.
  • Ventilationen: Kontroll av fläktar, filter och luftintag.
  • Belysningen: Kontroll och rengöring av belysningsarmaturer.

De vanligaste orsakerna till mögelangrepp inomhus är fuktskadade väggar, tak, golv, eller otillräcklig ventilation. Fuktskador måste alltid åtgärdas annars kan mögel, bakterier, alger och kvalster växa till. Dessutom kan fuktskador leda till nedbrytning av bygg- och inredningsmaterial.

Om något av följande konstateras i en lägenhet kan anledning finnas att göra vidare undersökningar:

  • Mikroorganismer eller mikrobiell lukt befaras spridas från byggnadskonstruktionen eller från till exempel källare, grund eller vind, till bostadsrum eller andra rum där människor vistas stadigvarande.
  • Fuktskador inte åtgärdas och detta innebär en risk för att mikroorganismer kan växa till.
  • Fuktskador har åtgärdats bristfälligt, till exempel vid uttorkning och utbyte av mikrobiellt angripet material.
  • Synliga fuktskador och fuktfläckar, synlig mikrobiell tillväxt.
  • Missfärgningar eller bubblor i mattor och tapeter.
  • Omfattande kondens på fönstrens insida vid en utetemperatur av ca -5°C eller lägre.

Att tänka på inför en fuktskadeutredning

En fuktskadeutredning ska bland annat svara på följande frågor:

  • Finns det synliga fuktskador, till exempel fuktfläckar, saltutslag, missfärgningar, bubblor i mattor, väggar eller tak?
  • Förekommer synliga mikrobiella skador?
  • Förekommer lukt, till exempel mögellukt eller annan avvikande lukt?
  • Vilka typer av fuktkontroller/fuktmätningar har utförts och vad visar de?
  • Finns det dolda fukt- och/eller mikrobiella skador i byggnadens konstruktion, till exempel i väggar, golv eller bjälklag?
  • Har materialprovtagningar utförts? Hur har de i så fall utförts? Har de analyserats och vad visar de? 
  • Finns det synliga fel eller misstankar om dolda fel i byggnadskonstruktionen som skulle kunna medföra en ökad risk för fuktskador? 
  • Är ventilationen rätt utformad och fungerar den som den ska?
  • Innan slutsatser om skadans orsak och omfattning dras måste informationen från undersökningen analyseras noggrant.

Köldmedier används bland annat i kylskåp, frysar, värmepumpar och luftkonditioneringsanläggningar. Dessa kan bestå av ämnen som bryter ned ozonskiktet (CFC och HCFC) eller bidrar till växthuseffekten (CFC, HCFC och HFC). När den totala mängden är 14 ton CO2e eller mer ska årlig rapport för läckagekontroll skickas in till miljöförvaltningen. Om det finns en anläggning med köldmedier i din fastighet är det du som har huvudansvaret för att bestämmelserna följs. 

CFC

(exempelvis R12, R500, R502): yrkesmässig användning förbjöds 1999, men befintliga stationära enhetsaggregat med 900 g CFC eller mindre får fortsätta att brukas så länge det sker på samma plats som tidigare (till exempel vanliga kylskåp och glassboxar som kan finnas på sjukhus och skolor).


HCFC

HCFC (till exempel R22) med fyllnadsmängd över tre kilo får inte användas efter den 1 januari 2015. För utrustning som innehåller mindre än tre kilo, får den användas men inte fyllas på med nytt HCFC-köldmedium.

Köldmedier

Du som äger en cistern för lagring av eldningsolja, dieselbrännolja eller brandfarliga vätskor eller spillolja är ansvarig för att hantering och kontroll sker på rätt sätt. Det finns olika typer av kontroller – installationskontroll och återkommande kontroll. Har en cistern skadats kan en revisionskontroll behöva göras.

Ta cistern ur bruk

Cistern som tas ur bruk ska tömmas och rengöras. Friliggande rör och överfyllnadsskydd ska dessutom tas bort. Om cisternen ligger i marken bör den tas upp eller fyllas med till exempel sand.

Hus som är byggda eller renoverade år 1956–1973 kan innehålla miljö- och hälsofarlig PCB. Fastighetsägaren är ansvarig för att inventera och sanera fog- och golvmassor innehållande PCB.

Det är förbjudet att röka i lokaler dit allmänheten har tillträde. Till exempel lokaler avsedda för skolverksamhet, barnomsorg, hälso- och sjukvård, lokaler för gemensamt bruk i bostäder och inrättningar med särskild service eller vård.

Förbudet gäller även sådana ytor utomhus som har tak och väggar av mer provisorisk karaktär, som till exempel av presenning eller plast och där luften inte kan passera fritt.

Särskilda utrymmen

Rökning får ske i utrymmen (rum eller bås) som är särskilt avsatta för rökning. På restauranger får dessa rum endast utgöra en mindre del av serveringsställets yta och ingen servering eller liknande verksamhet får ske där. Mat och dryck får inte föras med in i dessa rum.

Det är miljö- och hälsoskyddsnämnden som har tillsynsansvaret över att tobakslagen följs.

Trafikkontoret ansvarar för snöröjning på offentlig mark, förutom på gång- och cykelbanor i parker. De sköts av stadsdelsförvaltningarna.

Snö och is på fastigheten

Fastighetsägare ansvarar för att ta bort snö och istappar på sina fastigheter. Snö och is som skottas ner från taken ska tas omhand i samband med skottningen. Även isbildning som beror på vatten från stuprännor ska åtgärdas av respektive fastighetsägare.

Isidor

Tänk på tillgängligheten vid varningar för snö- och isras. Med systemet Isidor behöver inte hela gångbanan spärras av.

Isidorsystem

Plan- och bygglagens bestämmelser säger att så kallat enkelt avhjälpta hinder ska undanröjas i lokaler dit allmänheten har tillträde. Det handlar till exempel om att ta itu med trappor och trösklar, eller att kontrastmarkera glasdörrar och glasväggar så att synskadade inte gör sig illa på dem.

För att förhindra att legionellabakterier växer till i vattenledningarna gäller det bland annat att system och ledningar är rätt utformade och att varm- respektive kallvatten håller rätt temperatur.

  • Installationer för varmvatten ska vara utformade så att lägst 50°C varmvattentemperatur erhålls vid tappstället (Boverkets byggregler).
  • Ha lägst 60°C i varmvattenberedare eller ackumulator.
  • Kallvattnet ska hålla en temperatur under +20° grader. Om temperaturen på kallvattnet överstiger +20 grader bedöms det vara tjänligt med anmärkning enligt Livsmedelsverkets drickvatten regler. Om temp överstiger 20 grader trots långvarig spolning av kallvattnet ska detta lämnas till livsmedelskontrollen 
  • Se till att temperaturen på samtliga VVC-slingor (inklusive VVC-systemets returledning) har en temperatur om lägst 50 °C. Det bör finns dokumentation på utgående och ingående tappvarmvatten.
  • Ta bort eller åtgärda eventuella blindledningar (till exempel felaktigt konstruerade handukstorkar och tappställen som inte, eller sällan används).
  • Kall- och varmvattenledningar ska inte vara monterade så att de kommer i kontakt med varandra.
  • Spola tappställen som används sällan.
  • Kontrollera att alla ventiler på systemet fungerar som de ska och inte är stängda eller igensatta.

Du måste ansöka om tillstånd och vänta på att få ett skriftligt beslut innan du installerar en berg-, jord-, grundvatten- eller sjövärmepump. En värmepumpanläggning måste installeras och drivas på rätt sätt för att säkerställa att miljön inte skadas.

Ansök i god tid

Det är viktigt att du ansöker i god tid. Om du av någon anledning måste boka in borrare innan du fått ditt tillstånd så är vårt råd att ha mycket goda tidsmarginaler. Detta för att väntetiden snabbt kan förändras, både på grund av kösituationen hos oss och på grund av att du kan behöva justera din ansökan.

Ska du installera luftvärmepump behöver du varken söka tillstånd eller göra en anmälan

LÄNK: Borra för bergvärme

Får bostadsrättsföreningen lägga ut råttgift?

Nej. Sanering på allmän plats måste göras av ett saneringsföretag. Vid sanering på tomtmark, gårdar till förskolor eller allmanna lekplatser krävs tillstånd från miljöförvaltningen.

Hastigt påkallade punktsaneringar är undantagna från tillståndsplikten, men måste anmälas till kommunen. Bekämpningsmedel som används vid sanering av skadedjur ska vara godkända av kemikalieinspektionen.

Hyresfastigheter

Jordabalkens kapitel 12 reglerar hyresförhållanden och ansvarsfördelning mellan hyresvärd och hyresgäst.

Enligt miljöbalken och jordabalken är det fastighetsägarens ansvar att vidta åtgärder för sanering av ohyra och skadedjur. En hyresvärd är skyldig att vidta åtgärder för att utrota ohyra och skadedjur i bostadslägenhet i sin fastighet. Denna skyldighet gäller även om hyresgästen är den som förorsakat förekomst av ohyra. Om hyresgästen inte förorsakat förekomsten av ohyra, kan hen kräva ersättning för kostnader hen får för åtgärderna att utrota ohyra. (12 kap 17 § Jordabalken). För att förhindra missförstånd rekommenderas att ta kontakta med sitt försäkringsbolag.

Enfamiljshus

Detta gäller även enfamiljhusägare d.v.s. villaägare och radhusboende. Det är deras ansvar att bostaden ska hållas fritt från skadedjur och ohyra. Oftast har dessa former av boende en skadedjursförsäkring som är kopplad till villa- eller hemförsäkring som reglerar förekomst och bekämpning av ohyra eller skadedjur. I situationer där förekomsten av skadedjur är ett faktum bör vederbörande ta kontakt med sitt försäkringsbolag.

Hur kallt får det vara i bostaden?

Temperaturen i bostäder börvara 20-24 grader enligt Folkhälsomyndighetens rekommendationer. Kallare än 18 grader får det inte vara, annat än vid extrema köldknäppar.

Ventilation, vilka flöden gäller för bostäder?

I bostäder bör det specifika luftflödet (luftomsättningen) inte understiga 0,5 rumsvolymer per timme. Uteluftflödet bör inte understiga 0,35 liter uteluft per sekund per kvadratmeter golvarea eller 4 liter per sekund och person.

Om en boende framför klagomål på inomhusmiljön har du som fastighetsägare ansvaret att utreda störningen. Enligt miljöbalken är det fastighetsägaren som ska kunna visa att klagomålet är ordentligt utrett.

Om en boende anser att fastighetsägaren inte har utrett en störning, eller inte har vidtagit tillräckliga åtgärder kan denne vända sig till miljöförvaltningen, som sedan gör en bedömning för att se om klagomålet ska drivas vidare eller inte.

  1. När klagomålet blivit ett ärende informerar miljöförvaltningen fastighetsägaren genom en skrivelse att klagomål inkommit och vad störningen avser.
  2. Fastighetsägaren får ett svarsdatum att inkomma med ett yttrande. I fastighetsägarens svar är det viktigt att det framgår att klagomålet har utretts eftersom det används som underlag för den fortsatta handläggningen av ärendet.
  3. Vad som händer sedan beror på vad som kommit fram i ärendet. Visar fastighetsägarens redovisning att klagomålet är noga utrett och att det inte råder någon olägenhet för människors hälsa i bostaden avslutas ärendet. Om så inte är fallet, eller om fastighetsägaren inte har redovisat de handlingar som krävs för en bedömning, drivs ärendet vidare.
  4. En avgift tas ut i de fall ärendet drivs vidare. Avgiften debiteras normalt per timme, enligt kommunfullmäktiges taxa. Avgift tas inte ut om det i ärendet bevisligen inte kan konstateras någon olägenhet, samt att fastighetsägaren uppfyller kravet på egenkontroll. 

Branscher

Den här informationen kan vara relevant för följande branscher:

Byggverksamhet och fastigheter
Fastighetsägare

Uppdaterad